Thuê mặt bằng đang được xem là bài toán phức tạp và gây ra nhiều thiệt hại cho doanh nghiệp bởi dù đã tạm dừng kinh doanh do dịch COVID-19 nhưng tiền thuê mặt bằng phần lớn đã được thanh toán trước theo kỳ 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm.
Số ít các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận giảm, hỗ trợ chi phí thuê mặt bằng trong thời gian dịch bệnh diễn biến phức tạp. Nhưng cũng có nhiều trường hợp chủ nhà nhất quyết không hạ giá, không giảm trừ tiền thuê, dẫn đến phát sinh tranh chấp giữa đôi bên.
Doanh nghiệp "kêu trời"
Theo chia sẻ từ đại diện chuỗi bán lẻ Vua Nệm, công ty đã gửi công văn cho tất cả các chủ mặt bằng từ ngày giữa tháng 3/2020, xin giảm 25% chi phí thuê mặt bằng 3 tháng. Ngay sau đó, doanh nghiệp này tiếp tục gửi lần 2, xin miễn phí thuê tháng 4 (do tạm đóng cửa theo chỉ thị 16 Chính phủ).
Nhiều chủ cửa hàng nhỏ lẻ than phiền không còn đủ khả năng trả tiền thuê mặt bằng
Thay vì chia sẻ với doanh nghiệp, một số chủ nhà đưa ra những điều kiện ngặt nghèo nhất là trong bối cảnh dòng tiền bị đình trì trệ, như phải đóng tiền 12 tháng giảm 1 tháng; đóng liền 2 tháng tiếp theo mới giảm giá; không giảm giá và vẫn phải đóng phí dịch vụ trong thời gian tạm đóng cửa; hoặc xin ý kiến rất lâu nhưng không có phản hồi.
Rơi vào hoàn cảnh tương tự, đại diện chuỗi nhà hàng RedSun ITI cho hay, bên cạnh chi phí nhân sự với mong muốn đảm bảo đồng lương cho nhân viên, công ty đang gặp áp lực tài chính rất lớn từ chi phí thuê mặt bằng.
Trong quá trình thương thảo, một số chủ mặt bằng đã có động thái hỗ trợ giảm chi phí thuê từ 15-20% tương ứng với số ngày đóng cửa theo quy định của Chính Phủ. Còn lại, phần lớn chưa có phản hồi chính thức, hay chung tay chia sẻ với doanh nghiệp.
Về phía hệ thống siêu thị nội thất BAYA, đại diện doanh nghiệp chia sẻ, từ tháng 3/2020, BAYA đã chủ động đóng cửa cửa hàng, tìm kiếm sự hỗ trợ từ các đơn vị cho thuê mặt bằng, đề nghị giảm 30% - 50% giá thuê mặt bằng trong các tháng tiếp theo.
Tới cuối tháng 3/2020, doanh nghiệp gửi thư lần 2 và 3 tìm kiếm sự thông cảm và hỗ trợ từ các đối tác. Đáp lại, các yêu cầu từ phía đơn vị cho thuê cũng vô cùng khó khăn: công văn lên lãnh đạo, quy trình xem xét nhiêu khê, chỉ làm việc thông qua trung gian, từ chối làm việc trực tiếp cùng doanh nghiệp…
Cho đến nay, đã có một số đơn vị phản hồi và đồng ý hỗ trợ, thảo luận các phương án cùng giảm thiểu thiệt hại cho đôi bên. Song vẫn có các đơn vị im lặng, hoặc từ chối trao đổi. "Việc này gây khó khăn rất nhiều cho doanh nghiệp trong khi tình hình dịch bệnh vẫn còn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh", đại diện BAYA chia sẻ.
Ở nhóm các doanh nghiệp "ngàn tỷ", tiêu biểu là Highlands Coffee và Thế Giới Di Động, các công văn xin giảm, hỗ trợ chi phí thuê mặt bằng liên tục được đưa ra trong giai đoạn giữa tháng 3 và đầu tháng 4/2020.
Cụ thể, phía Highland Coffee đã xin giảm 30% tiền thuê mặt trong sáu tháng. Còn Thế Giới Di Động cho biết muốn nhận được sự hỗ trợ trong việc điều chỉnh giảm 50% giá thuê mặt bằng trong 12 tháng, miễn chi phí thuê mặt bằng của các cửa hàng trong thời gian phải đóng cửa tạm ngưng kinh doanh để phòng dịch Covid-19.
Công ty CP Bán lẻ Kỹ thuật số FPT (FPT Retail) – đơn vị đang quản lý hệ thống bán lẻ gần 600 cửa hàng FPT Shop trên toàn quốc – cho biết trong thời gian giãn cách xã hội, theo chỉ thị từ Chính phủ và chính quyền địa phương, Công ty phải tạm ngưng hoạt động một số cửa hàng FPT Shop. Các hoạt động bán hàng đều chuyển sang hình thức online, khiến doanh thu sụt giảm nghiêm trọng.
Tiết lộ chi phí thuê mặt bằng kinh doanh là một trong những khoản phí chiếm tỉ trọng lớn, lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng tại mỗi điểm bán của FPT Shop, đại diện FPT Retail đã có nhiều biện pháp phối hợp, trao đổi với các chủ cho thuê mặt bằng để cùng chia sẻ khó khăn trong giai đoạn dịch bệnh, với nhiều hình thức điện thoại, email, công văn, gặp gỡ, trực tiếp,...
Doanh nghiệp 'đuối sức' đường trường chống COVID-19 vì phí thuê mặt bằng kinh doanh - Ảnh 2. Quang cảnh đìu hiu tại phố cổ, vốn là nơi sầm uất bậc nhất Hà Nội trong những ngày dịch COVID-19.
Theo đại diện FPT Retail, do dịch COVID-19 chưa được Chính phủ xác nhận là sự kiện bất khả kháng, nên việc cắt giảm chi phí mặt bằng chủ yếu đến từ sự hỗ trợ, đồng thuận của chủ nhà, tuy nhiên tỷ lệ này vẫn còn thấp.
Tuy nhiên, “bên cạnh một số chủ nhà giảm giá, tặng thêm thời gian thuê, trả chậm tiền nhà,... cũng có nhiều chủ nhà, vì các lý do khác nhau chưa sẵn sàng chia sẻ khó khăn cùng doanh nghiệp lúc này”, đại diện FPT Retail nói.
Một số chủ nhà cho rằng, vì đây đều là các tập đoàn lớn, nên tình hình có thể sẽ không quá khó khăn như các hộ kinh doanh, cá nhân nhỏ lẻ. Do đó, nhiều chủ nhà vẫn chọn cách im lặng, hoặc chưa đưa ra quyết định có hỗ trợ khách hàng hay không.
Cần sự hợp tác đôi bên
Theo Luật Thương mại năm 2005, điểm b Khoản 1 Điều 294 quy định, bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong trường hợp “xảy ra sự kiện bất khả kháng”, nhưng Luật không giải thích cụ thể thế nào là sự kiện bất khả kháng.
Tuy nhiên, theo khoản 1 điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng được định nghĩa: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".
Luật sư Hoàng Văn Doãn (Văn phòng Luật sư Hoàng Hưng) cho rằng, chiếu theo các quy định trên, có thể xác định dịch Covid-19 là “sự kiện bất khả kháng”.
Cụ thể, mới đây, ngày 11/3, Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) chính thức tuyên bố dịch bệnh Covid-19 là đại dịch toàn cầu. Tại Việt Nam, ngày 1/2/2020, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ký Quyết định số 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch COVID-19.
Tại Hà Nội, UBND TP đã yêu cầu các quận, huyện, thị xã tuyên truyên các quán bar, karaoke, vũ trường, games online, rạp chiếu phim, cơ sở massage, chương trình biểu diễn nghệ thuật, di tích lịch sử trên địa bàn tạm dừng hoạt động đến hết tháng 3/2020. Như vậy, đủ yếu tố pháp lý để có thể xác định DN dừng hoạt động vì dịch COVID-19 là “lý do bất khả kháng” và áp dụng Luật Thương mại năm 2005 “bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng”.
Cũng theo luật sư Hoàng Văn Doãn cho rằng, thông thường, trong các hợp đồng dân sự, kinh doanh thương mại có điều khoản thỏa thuận khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì bên có nghĩa vụ phải thông báo cho bên có quyền về sự kiện bất khả kháng để được miễn trừ trách nhiệm. Do quyết định tạm dừng hoạt động chỉ trong ngắn hạn, khi hết dịch hoạt động trở lại nên tùy theo từng trường hợp cụ thể, các bên có thể thỏa thuận lại thời gian tiếp tục thực hiện hợp đồng, quyền, nghĩa vụ sau khi hết dịch.
Như trường hợp trên, người thuê mặt bằng kinh doanh gửi văn bản đến chủ nhà cho thuê, thông báo việc tạm dừng kinh doanh vì lý do dịch COVID-19, đây là lý do khách quan, bất khả kháng, đề nghị được giảm, hoặc miễn tiền thuê mặt bằng trong thời gian đóng cửa. Luật sư cũng cho biết thêm, nếu chủ nhà vẫn bắt buộc người thuê mặt bằng trả đầy đủ tiền thuê có thể coi đó là hành vi trái “đạo đức xã hội” theo Bộ luật Dân sự 2015, và giao dịch dân sự vô hiệu.
Còn theo Luật sư Nguyễn Văn Đức (Đoàn luật sư TP.HCM), việc chia sẻ khó khăn với đối tác, người cho thuê nhà trong mùa dịch cần sự hợp tác của cả hai bên.
"Khi tư vấn pháp lý, đối với bên cho thuê, sau khi phân tích về quy định pháp luật, tôi thuyết phục họ nên giảm giá, thậm chí miễn tiền thuê nhà trong thời gian xảy ra "sự kiện bất khả kháng" nhằm chia sẻ khó khăn với đối tác của mình. Bởi theo tôi, việc chia sẻ khó khăn đó ngoài tình người hỗ trợ nhau trong lúc hoạn nạn còn là cơ hội để bên cho thuê và bên thuê tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Vì nếu hai bên không có tiếng nói chung, bên thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, chấp nhận mất cọc, nhưng bên cho thuê chưa chắc sau khi kết thúc dịch sẽ cho người khác thuê với giá bằng giá cho thuê của hợp đồng hiện tại, cũng không chắc rằng sẽ có khách thuê ngay", ông Đức nói.
Kiến nghị coi COVID-19 là sự việc bất khả kháng
Hàng loạt chuỗi bán lẻ và dịch vụ thực phẩm (F&B) vừa gửi đến Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành kiến nghị coi COVID-19 là sự việc bất khả kháng.
Theo DN, ngành bán lẻ và thực phẩm hầu như không có khách hàng từ tháng 2 và phải đóng cửa từ ngày 26-3 gây ra thiệt hại kinh tế nghiêm trọng, đặc biệt khi các cửa hàng hầu như không có doanh số song vẫn phải gánh chịu các chi phí.
Các chủ DN cho rằng ngay khi xảy ra dịch COVID-19 và doanh thu suy giảm rõ rệt, các DN đã tích cực đàm phán với đối tác cho thuê mặt bằng hỗ trợ như điều chỉnh giá thuê mặt bằng, giãn tiến độ thanh toán...
Tuy vậy, chỉ có một số ít đối tác hỗ trợ, còn lại phần lớn đối tác không xác định dịch COVID-19 là sự việc bất khả kháng và yêu cầu các DN thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê, phí dịch vụ đầy đủ cho thời gian tạm dừng kinh doanh do dịch COVID-19.
Từ đó, các DN đã kiến nghị Chính phủ cần xác nhận COVID-19 là sự việc bất khả kháng theo Bộ luật dân sự 2015.
Đồng thời, các DN cũng kiến nghị Chính phủ hỗ trợ về tài chính và chấp thuận hoạt động kinh doanh trực tuyến của một số công ty.
Về đề xuất việc đưa COVID-19 vào nhóm sự việc bất khả kháng, các DN cho rằng điều này có thể giúp tác động gián tiếp lên số tiền thuê mặt bằng các chuỗi bán lẻ, thực phẩm phải trả trong thời gian tạm ngưng kinh doanh.
Theo Enternews
